ЗАКЛЮЧАЄМО ДОГОВОРИ ПО НОВОМУ

До 1 травня 2020 року мешканці багатоквартирних будинків мають визначитися з варіантами договірних відносин з постачальниками комунальних послуг

Типові договори про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення та послуги з постачання теплової енергії затверджені відповідними постановами Кабінету Міністрів України від 5 липня 2019 р. № 690 та від 21 серпня 2019 р. № 830 відповідно.

Новий Закон України «Про житлово-комунальні послуги» (далі – Закон) передбачає три базові моделі договірних відносин щодо надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку:

індивідуальний договір;

колективний договір;

договір з об’єднанням співвласників багатоповерхової будівлі (далі – ОСББ), як колективним споживачем.

Вибір конкретної моделі Закон залишає за співвласниками багатоквартирного будинку, крім послуг із постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, які надаються виключно на основі індивідуальних договорів.

Виконавці комунальних послуг зобов’язані укладати договори в конкретному багатоквартирному будинку відповідно до моделі (моделей) організації договірних відносин, обраної співвласниками.

Початково, на вибір моделі організації договірних відносин співвласникам багатоквартирного будинку дається один рік після набрання чинності Законом, тобто до 1 травня 2020 року. Надалі співвласники можуть змінити обрану модель.

Якщо співвласники самостійно не визначаються із моделлю організації договірних відносин, Закон передбачає модель «за замовчуванням».

Це - модель на основі індивідуальних договорів, але з певними особливостями, фактично – «підваріант» базової моделі. Тому насправді можемо говорити про чотири моделі договірних відносин щодо надання комунальних послуг. Розглянемо кожну з них окремо.

 Індивідуальний договір

Модель організації договірних відносин на основі індивідуальних договорів передбачає, що договір з виконавцем комунальної послуги укладається кожним співвласником багатоквартирного будинку самостійно.

При цьому виконавець:

приймає платежі від співвласників безпосередньо (і, відповідно, сам забезпечує друк квитанцій, приймання платежів, претензійно-позовну роботу тощо);

відповідає за якість комунальної послуги у приміщенні споживача (відповідальність виконавця «до крану»);

здійснює обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують надання відповідної комунальної послуги.

Зрозуміло, що утримання абонентської служби для роботи з кожним окремим споживачем, а також обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку вимагають додаткових витрат виконавця. Тому за обраної моделі організації договірних відносин плата виконавцю комунальної послуги складається з:

плати за послугу, що розраховується, виходячи з розміру затверджених цін (тарифів) на відповідну комунальну послугу та обсягу спожитих комунальних послуг;

плати за абонентське обслуговування, граничний розмір якої визначається Кабінетом Міністрів України;

плати  за обслуговування, поточний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, які забезпечують надання такої послуги, що визначається договором між виконавцем та співвласниками.

Отже, при укладанні індивідуальних договорів кожен співвласник має «свій окремий» договір із виконавцем комунальної послуги, виконавець відповідає за якість окремо перед кожним споживачем, але натомість співвласники додатково до ціни (тарифу) за одиницю послуги сплачують виконавцеві плату за абонентське обслуговування і плату за обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем.

При цьому має бути змінений договір з управителем: з нього має бути виключено обов’язок управителя утримувати відповідні внутрішньобудинкові системи і відповідно має бути зменшена плата управителеві.

У разі несплати кимось зі співвласників плати виконавцеві, той звертається з позовом безпосередньо до такого боржника.

На випадок, якщо співвласники не змогли досягнути згоди між собою щодо обрання моделі організації договірних відносин (або з виконавцем - про плату за обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем), закон передбачає модель «за замовчуванням». Це – «підваріант» моделі на основі індивідуального договору, з такими особливостями:

         співвласники не сплачують виконавцеві плату за обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем;

         виконавець не здійснює обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем;

         виконавець відповідає за якість послуги лише «на вході в будинок», а не у приміщенні споживача.

Відповідно, плата виконавцеві в такому разі складається лише з:

плати за послугу, виходячи з розміру затверджених цін (тарифів) на відповідну комунальну послугу та обсягу спожитих комунальних послуг;

плати за абонентське обслуговування.

 

Колективний договір

Модель організації договірних відносин на основі колективного договору передбачає, що договір з виконавцем комунальної послуги укладається особою, уповноваженою на це співвласниками, від імені та за рахунок усіх співвласниківбагатоквартирного будинку.

Такою уповноваженою особою може бути будь-хто, кого на це уповноважать збори співвласників багатоквартирного будинку або загальні збори ОСББ: хтось зі співвласників багатоквартирного будинку, управитель багатоквартирного будинку, правління ОСББ чи будь-яка інша фізична або юридична особа.

За цієї моделі організації договірних відносин виконавець:

відповідає за якість послуги лише «на вході в будинок»;

не здійснює безпосереднього збору платежів і роботи зі споживачами;

не здійснює обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових мереж.

Відповідно, плата виконавцеві складається лише з плати за комунальну послугу, що розраховується, виходячи з розміру затверджених цін (тарифів) на відповідну комунальну послугу та обсягу спожитих комунальних послуг. Плата за абонентське обслуговування та плата за обслуговування внутрішньо-будинкових систем багатоквартирного будинку виконавцеві не сплачуються.

Збір платежів (із подальшим перерахуванням виконавцеві) здійснює особа, уповноважена співвласниками. Саме її завданням є сформувати квитанції споживачам та прослідкувати за своєчасною оплатою кожним. Для приймання платежів уповноважена особа відкриває окремий поточний рахунок із спеціальним режимом використання за кожною комунальною послугою. Кошти на такому рахунку є власністю співвласників багатоквартирного будинку.

Якщо хтось зі споживачів заборгував, із позовом до нього звертається не уповноважена особа, а сам виконавець комунальної послуги.

Для чого передбачена така модель? Річ у тім, що робота з розподілу між співвласниками обсягів спожитих комунальних послуг для цілей формування рахунків на оплату, власне формування і друк таких рахунків, робота зі збору платежів мають свою вартість. І утримувати «абонентську службу» в одного суб’єкта (наприклад, управителя) зазвичай дешевше, ніж мати кілька абонентських служб у кількох виконавців комунальних послуг. Адже в кінцевому підсумку за все завжди платить споживач!

Крім того, така модель дозволяє не відокремлювати складову обслуговування і поточного ремонту внутрішньобудинкових систем із утримання будинку в цілому - що важливо для випадку, коли співвласники не бажають доручати цю функцію виконавцю комунальної послуги (або він не бажає її виконувати).

 Договір із колективним споживачем

Модель організації договірних відносин на основі договору з ОСББ як колективним споживачем передбачає, що договір із виконавцем комунальної послуги укладається ОСББ як юридичною особою від власного імені.

Ця модель дуже подібна до моделі на основі колективного договору. Однак на відміну від попередньої, за боргами за комунальну послугу відповідає ОСББ як юридична особа - виконавець не має права звертатися з позовом безпосередньо до конкретного співвласника. І внутрішні відносини між ОСББ і співвласниками регулюються статутом об’єднання та рішеннями його органів управління, а не законом чи договором.

В іншому - все так само, як і в попередній моделі. Виконавцеві комунальної послуги сплачується лише плата за комунальну послугу, виходячи з ціни (тарифу) та обсягу споживання, без плати за абонентське обслуговування і без плати за обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем.

Що дає співвласникам така модель організації договірних відносин? По-перше, як і в моделі на основі колективного договору, - економія на платі за абонентське обслуговування. По-друге, збереження за об’єднанням (чи обраним ним підрядником) обслуговування і ремонту внутрішньобудинкових систем - що часто є вагомим аргументом для співвласників багатоквартирних будинків, які мають, наприклад, сучасні/модернізовані індивідуальні теплові пункти. По-третє, усунення будь-якого зовнішнього втручання у внутрішні справи об’єднання: співвласники і ОСББ самі розберуться і з розміром внесків на оплату комунальних послуг, і з платіжною дисципліною.

Яку з передбачених законом моделей обрати - вирішувати самим співвласникам. Кожна має свої сильні і слабкі сторони. Вирішити, на якій зупинитися, співвласники можуть, лише зваживши всі «за» і «проти» для свого конкретного багатоквартирного будинку.

На останок слід зазначити, що ситуація у сфері управління житлом вже змінилася. Люди дедалі частіше замислюються над тим, що робити з будинком, як зробити проживання в ньому комфортнішим, як змусити сплачені кошти працювати ефективніше.

Сподівання на те, що прийде хтось всемогутній і зробить усе за нас, поступово відходять. Кожен співвласник повинен зрозуміти свою відповідальність. Прийшов час братися за роботу та усвідомлювати себе власниками, які не тільки мають право користуватися своїм майном, а й бути відповідальним за його стан.

 

Порівняння моделей організації договірних відносин щодо надання комунальних послуг

Умови

відповідальності

Індивідуальний договір

Індивідуальний договір

«підваріант»

Колективний договір

Договір з колективним споживачем

Відповідальність виконавця за

якість послуги

«До крану

в квартирі»

«До входу

в будинок»

«До входу

в будинок»

«До входу

в будинок»

Плата за

абонентське обслуговування

Стягується

виконавцем

Стягується

виконавцем

Виконавцем

не стягується

Виконавцем

не стягується

Плата за обслуговування і поточний ремонт внутрішньо-будинкових систем

Стягується виконавцем

Виконавцем

не стягується

Виконавцем

не стягується

Виконавцем

не стягується

Розрахунки за послугу

Прямі між споживачем і виконавцем

Прямі між споживачем і виконавцем

Споживач - уповноважена особа - виконавець

Споживач - уповноважена особа - виконавець

Пред’явлення позову до

боржника

Виконавцем

Виконавцем

Виконавцем

ОСББ

(внутрішні правила)